Mieterhöhung: Voraussetzungen, Fristen und häufige Fehler

Für Vermieter eines Mehrfamilienhauses kommen vor allem vier Möglichkeiten infrage:

• Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
• Mieterhöhung nach einer Modernisierung
• Staffelmiete
• Indexmiete

Welche Variante angewendet werden kann, hängt insbesondere vom Mietvertrag und dem Grund der Erhöhung ab.

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Der häufigste Weg ist die Anpassung der Nettokaltmiete an die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus den Entgelten, die in der jeweiligen Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum vereinbart oder angepasst wurden. Maßgeblich sind unter anderem:

• Art und Größe der Wohnung
• Ausstattung und Beschaffenheit
• energetischer Zustand
• Lage des Objekts

Der Vermieter kann die Miete nicht einseitig erhöhen, sondern benötigt die Zustimmung des Mieters. Das Erhöhungsverlangen muss in Textform erklärt und nachvollziehbar begründet werden. Als Begründungsmittel kommen insbesondere infrage:

• ein einfacher oder qualifizierter Mietspiegel
• eine Auskunft aus einer Mietdatenbank
• ein Sachverständigengutachten
• mindestens drei vergleichbare Wohnungen

Ist ein qualifizierter Mietspiegel vorhanden, sollten dessen Angaben grundsätzlich berücksichtigt werden.

Welche Fristen gelten?

Bei einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete sind mehrere Fristen zu beachten:

• Das Erhöhungsverlangen darf grundsätzlich frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung gestellt werden.
• Die erhöhte Miete darf frühestens 15 Monate nach der letzten Erhöhung wirksam werden.
• Der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Schreibens Zeit, der Erhöhung zuzustimmen.
• Bei Zustimmung ist die höhere Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang zu zahlen.

Stimmt der Mieter nicht oder nur teilweise zu, kann der Vermieter innerhalb der gesetzlichen Klagefrist auf Zustimmung klagen.

Die Kappungsgrenze

Auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete eine stärkere Erhöhung zulassen würde, darf die Miete innerhalb von drei Jahren grundsätzlich höchstens um 20 Prozent steigen. In Gemeinden mit einem angespannten Wohnungsmarkt kann die jeweilige Landesregierung die Kappungsgrenze auf 15 Prozent reduzieren.

Für Eigentümer bedeutet das: Sowohl die ortsübliche Vergleichsmiete als auch die örtlich geltende Kappungsgrenze müssen geprüft werden. Zulässig ist nur der niedrigere Betrag. Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten werden bei der Berechnung der Kappungsgrenze nach § 558 BGB grundsätzlich nicht mitgerechnet.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Hat der Vermieter eine gesetzlich anerkannte Modernisierungsmaßnahme durchgeführt, kann er grundsätzlich acht Prozent der für die jeweilige Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten dauerhaft auf die jährliche Miete umlegen. Zu den möglichen Modernisierungen gehören beispielsweise:

• energetische Verbesserungen
• nachhaltige Einsparung von Wasser
• Verbesserung des Gebrauchswerts
• dauerhafte Verbesserung der Wohnverhältnisse
• bestimmte gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen

Reine Instandhaltungs- und Reparaturkosten dürfen nicht als Modernisierungskosten auf die Miete umgelegt werden. Sind in einer Maßnahme sowohl Modernisierungs- als auch Instandhaltungsanteile enthalten, müssen die Instandhaltungskosten herausgerechnet werden.

Zusätzlich gilt eine absolute Kappungsgrenze: Die monatliche Miete darf sich aufgrund von Modernisierungen innerhalb von sechs Jahren grundsätzlich um höchstens 3,00 Euro je Quadratmeter erhöhen. Beträgt die monatliche Miete vor der Erhöhung weniger als 7,00 Euro je Quadratmeter, liegt die Grenze bei 2,00 Euro je Quadratmeter.

Die geplante Modernisierung muss dem Mieter grundsätzlich spätestens drei Monate vor Beginn in Textform angekündigt werden. Nach Abschluss ist die Erhöhung ebenfalls in Textform zu erklären und anhand der tatsächlich entstandenen Kosten nachvollziehbar zu berechnen.

Staffelmiete

Bei einer Staffelmiete werden zukünftige Mietsteigerungen bereits im Mietvertrag festgelegt. Die Vereinbarung muss schriftlich erfolgen und die jeweilige neue Miete oder den Erhöhungsbetrag konkret in Euro ausweisen. Eine bloße prozentuale Angabe reicht nicht aus.

Zwischen zwei Staffeln muss die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit einer Staffelmiete sind zusätzliche Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und grundsätzlich auch Modernisierungserhöhungen ausgeschlossen.

Indexmiete

Bei einer Indexmiete wird die Miethöhe an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes gekoppelt. Auch hier muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Die Erhöhung tritt nicht automatisch ein. Der Vermieter muss sie in Textform erklären und die Veränderung des Preisindexes sowie die daraus resultierende neue Miete nachvollziehbar darstellen.

Eine zusätzliche Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist während einer Indexmiete ausgeschlossen. Modernisierungserhöhungen sind nur unter eingeschränkten gesetzlichen Voraussetzungen möglich.

Häufige Fehler bei Mieterhöhungen

• Die Vergleichsmiete wird überschritten. Die gewünschte Miete darf nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, selbst wenn die Kappungsgrenze noch Spielraum bietet.
• Die Kappungsgrenze wird nicht geprüft. Je nach Gemeinde können innerhalb von drei Jahren nur 15 statt 20 Prozent zulässig sein.
• Die Begründung ist unvollständig. Ein bloßer Hinweis auf gestiegene Kosten oder allgemein höhere Mieten reicht für eine Erhöhung nach § 558 BGB nicht aus.
• Fristen werden falsch berechnet. Das Erhöhungsverlangen darf nicht mit dem Zeitpunkt verwechselt werden, zu dem die höhere Miete tatsächlich wirksam wird.
• Instandhaltung wird als Modernisierung angesetzt. Kosten, die ohnehin für die Erhaltung des Gebäudes notwendig gewesen wären, müssen von den umlagefähigen Modernisierungskosten abgezogen werden.
• Der Mietvertrag wird nicht berücksichtigt. Bei einer Staffel- oder Indexmiete gelten andere Erhöhungsregeln als bei einem gewöhnlichen Mietvertrag.

Mieterhöhungen bei der Tibador Immobilien UG

Im Rahmen der laufenden Mietverwaltung prüft die Tibador Immobilien UG regelmäßig, ob und in welchem Umfang eine Anpassung der Miethöhe möglich und wirtschaftlich sinnvoll ist. Dabei berücksichtigen wir insbesondere:

• die Regelungen des Mietvertrags
• den Zeitpunkt der letzten Mieterhöhung
• die ortsübliche Vergleichsmiete
• die geltende Kappungsgrenze
• Größe, Ausstattung und Lage der Wohnung
• bereits durchgeführte Modernisierungen
• die erforderlichen Form- und Zustimmungsfristen

Anschließend bereiten wir das Mieterhöhungsverlangen nachvollziehbar vor und überwachen die Rückmeldung des Mieters.

Unser Angebot richtet sich an Eigentümer vollständiger Mehrfamilienhäuser und zusammenhängender Immobilienbestände. WEG-Verwaltungen und die Verwaltung einzelner Eigentumswohnungen gehören nicht zu unserem Leistungsangebot.

Fazit

Eine Mieterhöhung ist ein wichtiges Instrument, um die Wirtschaftlichkeit eines Mehrfamilienhauses langfristig zu erhalten. Sie darf jedoch nicht pauschal oder nach eigenem Ermessen vorgenommen werden.

Mietvertrag, Vergleichsmiete, Kappungsgrenze und gesetzliche Fristen müssen sorgfältig geprüft werden. Fehler können die Erhöhung verzögern oder vollständig unwirksam machen.

Die Tibador Immobilien UG übernimmt die professionelle Mietverwaltung vollständiger Mehrfamilienhäuser – einschließlich der Prüfung, Vorbereitung und Durchführung zulässiger Mieterhöhungen.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Angaben ohne Gewähr; im Einzelfall kann die Rechtslage abweichen. Stand: 2026.